Уряд анонсував, що з 1 січня 2018 року має завершитися дія мораторію на продаж земель сільгосппризначення. Цього року в залу парламенту, можливо, буде винесено відповідний законопроект від Кабміну. Там пропишуть, як саме запрацює ринок землі.

Поки документ розробляється, представники фермерського руху та деяких політичних сил висловлюють вкрай негативне ставлення до відкриття ринку земель. Основний аргумент -  землю скуповуватимуть не аграрії, а ті, хто має гроші.

Експерте середовище також не має однозначної думки з приводу того, як саме має працювати ринок землі з наступного року. Команду тих, хто "за" представляє економіст IMF Group Володимир Жук. Він розказав ПРАВДі, як саме має запрацювати відкритий ринок землі, які обмеження є доречними, хто буде купувати землю та як наповнюватиметься кадастр.

Пане Володимире, особисто Ви за чи прости відкриття ринку землі?

Особисто я за ринок землі. По тій причині, що він зараз вже існує. І існує, як тіньовий ринок землі. Я не розумію, чому б не зробити його прозорим, чому його не відкривати, не виводити з тіні. Ми ж його не створюємо, ми говоримо про те, щоб не були якісь сірі, чорні схеми купівлі-продажу землі.

Поясніть, як саме має продаватися земля

Є різні токи зору з цього приводу. Є статистика, якщо на ринок запустити всіх – іноземців, юридичні компанії – то ціна на землю буде рости швидше, ніж якщо ввести певні обмеження. Але ринок землі в Україні – результат певного діалогу. Ми повинні розуміти, що хочемо отримати на виході. Певні обмеження, які зараз вводить уряд, я підтримую. Є у світі невдалі приклади, коли відкривали землю для всіх, і потім були проблеми так, як в Аргентині. Практика Європи показує, що більшість країн, які вводили ринок, вводили певні обмеження на 10-15 років: обмежували кількість га в одні руки, обмежували купівлю землі для іноземців, для юридичних компаній. Такі обмеження є нормальними, їх потрібно використовувати в Україні.

Є певні обмеження при продажу землі до 200 га в одні руки, заборона купувати юридичним особам. Та чи зможемо забезпечити ці норми на практиці?

Вважаю, що так. Квартири, машини купуються, дачі з земельними ділянками так само. Думаю, що і землю сільськогосподарського призначення також можна буде купувати без проблем.

Хто зможе дозволити купити собі землю?

Це українці, у яких є гроші. Чи є в українців гроші? Ми в Незалежній макроекономічній групі прогнозування рахували на основі звітності НБУ,  що кожного місяця купівля-продаж валюти населення зростає. З 2010 року це позитивне сальдо, воно складає 60 млрд доларів.  Питання, як ці гроші розподіляються між людьми. Ми бачимо, що люди продовжують купувати машини та квартири. Чи зможуть купити фермери в регіонах землю? Вважаю, що так. В урядовому законопроекті, який мають випустити, заплановано створення спеціальної програми. В усьому світі сільське господарство датується, то планується дати тим, хто хоче купити землю державний кредит на пільгових умовах на 30 років. Суть цього кредитування в тому, що ставка по кредиту урівноважена ціною оренди землі в цьому регіоні. Наприклад, якщо Ви знімаєте квартиру на 30 років за 8 тис гривень на місяць, то в кінці цього періоду квартира стає Ваша.

Такий механізм ще планується запустити?

Так, до 2015 року у нас були пільги по ПДВ. Через корупційну складову їх зняли, залишили пільги по ЄСВ. Мабуть цього недостатньо. Потрібно пропонувати ще щось.

Мені здається, тут потрібно трохи розмежувати поняття. Є підтримка поточної діяльності фермерів і вона зростає. Виділено 5,5 млрд гривень цього року. Але купівля землі – це інші витрати. Тому давайте говорити про пільгові кредити окремо. Як таке кредитування має працювати? Потрібно створювати окремий фонд, чи провадити його через державні банки?

Я проти створення нових структур. Я за те, щоб використовувати ті механізми, які є. Державні банки для цього прекрасно підходять.

Скільки грошей потрібно буде в такі кредитні фонди вкладати? Чи може собі держава це дозволити?

У Ощадбанку кошти і активи є. Якщо візьмемо приклад Європи і подивимося скільки щорічно продається землі, то цифра лише 5-7% від загального обсягу ринку. Якщо взяти наш ринок і врахувати, що тіньовий сектор купівлі-продажу земель у 2017 році оцінюють в 12 млрд доларів.

Фермери виступають проти відкриття ринку земель. Говорять, що дозволити собі орендувати землю вони можуть, а коли їм доведеться купити, то просто не зможуть це зробити…

Питання, чому доведеться? При знятті мораторію, якщо фермер орендує умовні 100 га, не означає, що він має купити цю землю і знайти на це гроші. Є гарна стаття "На ранок після зняття мораторію", там як раз йдеться про те, що нічого не зміниться на наступний день після відкриття ринку. В перші півроку основні зміни будуть в тому, що люди підтягуватимуть свою документацію. Якщо питання стане оформлювати купівлю-продаж землі, то про відповідність документації піклуватимуться краще. Тому, якщо 31 грудня 2017 року закінчиться дія мораторію на продаж земель сільгосппризначення, то 1 січня 2018 року не потрібно шукати гроші, щоб купити ті гектари, які фермер орендує.

Є пересторога, що земля стане активом для тих, хто має кошти, але не мають відношення до фермерства. Ці люди будуть купувати землю, з’явиться прошарок посередників, які здаватимуть землю в оренду або продаватимуть дорожче. Така загроза справді існує?

Ця загроза, якщо це можна назвати загрозою, існує в кожному секторі. Хтось купує квартиру в будинку, що будується, потім продає. Хтось купує, бо потрібно кудись вкласти кошти. Куплю машину, два місяці поїжджу, а потім продам, чому б ні?

Практика сільськогосподарської землі каже, таких угод до 5% від того, що купується-продається. Якщо купити певну кількість землі, і не мати бажання на ній працювати кілька років, то людина бере на себе певні ризики, що її ціна зміниться. Але це не може стати на шляху відкриття ринку.

Ми говоримо про землю, як про актив, а не про ресурс, якій не буде працювати кілько років, а отже від того будуть певні економічні збитки. Чи є державна стратегія, яка формує, як потрібно управляти землями?

Я за те, щоб державного контролю було якомога менше. Дійсно, існує ризик, що хтось купить землю і не буде на ній нічого робити. Але який сенс? Людина просто купила землю і все? Таких вкладників коштів всього кілька процентів.

Якщо ж ми знімемо мораторій, всі ціни будуть рости. Люди отримуватимуть більше орендної плати за свою землю. Це просто елемент, який є на ринку і ніхто від цього не буде страждати. Середній платіж за 1 га землі минулого року складав $37 в рік. Практика показує, якщо відкрити ринок, навіть без іноземців, ціни зростатимуть. Питання ж не в тому, щоб просто зняти мораторій, а у тому, щоб вивести "в біле" те, що є в тіні. Не треба буде давати більше хабарів. Ціна за га в Україні $800-1500 на чорному ринку. Треба враховувати, що тут є корупційна складова, яка при відкритому ринку нівелюється і всі кошти потраплятимуть до покупця.

Крім того, часто питають, чи можна запускати ринок землі, коли у нас судова система неідеальна.  Та чи є це достатнім аргументом, щоб не дозволяти людям розпоряджатися своєю землею. Адже 74% сільськогосподарських паїв є в приватній власності. Якщо це є проблемою, то потрібно враховувати усю приватну власність. Це наші з Вами телефони, ноутбуки, камери, на які нас пишуть, будинок, машина, квартира.

Я тут з Вами цілковито погодитися не можу, бо камери та телефони замінити можна, а землю не заміниш нічим. Але Ви правильно сказали, що до судової системи є багато питань та ми маємо враховувати ті реалії, які є. Та давайте поговоримо про те, що саме в Україні будуть продавати? Чи зрозуміло, які землі у нас є? Ви говорили про те, що 74% розпайованих земель є в приватній власності. Чи є ці землі у кадастрі? Чи проведена їх інвентаризація?

Є аргумент проти відкриття ринку, поки не заповнено кадастр більше ніж на 90%. А ще говорять, що земля по документам не відповідає реальному об’єму землі. Це мусить означати, що велика агрокомпанія, яка створила собі земельний фонд платить за умовні 100 га, а по документам у неї 200 га. Я дуже сумніваюся, що так може бути. Те, що землі менше, ніж по документам – просто міф.

Є ситуації, коли ділянка має кількох власників. Як така проблема вплине на ринок?

Якщо взяти судову практику, такі проблеми є й в квартирах. Суди тягнуться по таким справам довго. Але знову, чи є наявність таких випадків аргументом задля того, щоб не відкривати ринок землі? Я не маю статистики, чи часто такі випадки зустрічаються, але представники владних органів говорять, що подібні випадки – рідкість. Саме при продажі землі такі конфлікти будуть вирішуватися.

Якщо ми забудемо про корупцію та рейдерство, то всіх насправді цікавить ціна землі. Українців цікавитиме, чи продаватиметься державні землі.

Перш ніж говорити про ціну. Давайте все ж детальніше обговоримо механізм продажу приватних та державних земель. Чи мають бути особливості при продажі цих земель?

Для приватної та державної землі повинен бути один механізм продажу – електронні аукціони. Процедура аукціону має бути побудована на принципі Prozorro. Я маю відкрити ноутбук та побачити, хто, де і яку ділянку купив. Має бути єдиний майданчик, як для держави, так і для приватних осіб. Щоб не вийшло як з реєстрами для відшкодування ПДВ – для ВІП персон та усіх інших.

Минулий уряд розглядав можливість починати з пілотних проектів продаж землі. На Вашу думку, такі пілоти потрібні?

Питання слушне і непросте. Я вважаю, що можна працювати і так, і так. Якщо спочатку дозволити продаж фізособам, можуть сказати, що ринок був несформований і ціна занизька. Якщо спочатку дозволяти продавати держземлі, щоб убезпечити кошти приватних осіб, будуть говорили, ви державну землю розпродуєте. Тому тут є плюси і мінуси, хоча обидва варіанти є робочими.

Кожна людина має право на земельну ділянку для ведення приватного господарства. Чи відомо, скільки людей скористалося цим правом в Україні?

Мені точна цифра не відома.

Наскільки я знаю, цей відсоток невеликий. У зв’язку з цим маю питання, чи вся державна земля має продаватися на аукціонах? Чи повинен залишатися певний резерв, який потрібен, щоб кожна людина могла скористатися своїм конституційним правом?

Якщо людина захоче отримати цю землю завтра, то зрозуміло як, а якщо захоче за 15 років, то що землю просто тримати? На мою думку, це питання перехідного періоду. Якщо хтось хоче отримати землю, то має звернутися впродовж певного проміжку часу. Тим, хто знаходиться в АТО також повинні виділятися ділянки. Потрібно все це врахувати.

Тобто ми поки говоримо про необхідність обговорити це питання? На законодавчому рівні все це ще не виписано?

Урядовий законопроект ще не був внесений, тому ми точно не знаємо, що там буде прописано. Можливо варто дати перехідний період на звернення щодо отримання земельної ділянки: півроку, рік.. А якщо хтось не хоче? Ця земля повинна простоювати? Чи працювати в темну? Якщо політати квадрокоптером над державними землями, на яких по документам не ведеться ніяка діяльність, то можна побачити, що там вирощують сільськогосподарські культури.

І знову ми повертаємося до питання необхідності інвентаризації земель….

З одного боку так, з іншого – це корупція, яка виникла через закритий ринок землі. Є ситуації, коли люди оброблюють землю без документів. Потрібно виводити це з тіні, потрібно виходити з того, щоб держава менше контролювала.

Чим менше буде державної землі, чим більше буде у власності, тим вища буде ціна на землю. Якщо ми будемо залишати землі за державою, будуть якісь схеми.

Якщо запуститься ринок землі, закінчаться договори оренди і можна буде продавати землю десь за 10-15 років. Як зміниться ринок агровиробництва? У нас буде більше фермерів? Чи залишаться агроходлингі, але будуть зміни у питанні ведення їх земельного банку?

У нас на 100 сільських жителів 2,5 фермери. У Європі, де є ринок землі – 200-300. У нас у 100 разів менше фермерів. Головне питання, щоб у нас було фермерство. Якщо ми візьмемо сусідню Польщу, то там частка великих латифундистів мала.

Що буде з великими агрокомпаніями?

У них є певні ризики. Якщо буде зростати ціна землі, зростатиме вартість оренди. Їм потрібно буде платити людям більше за оренду. Якщо потім з ними буде розриватися договір, то буде вибір, або купити землю, або продовжити оренду.

А чи матимуть вони право купувати цю землю?

Якщо ми говоримо про період через 10-15 років, то планується, що до того часу такі обмеження будуть зняті. Про це можна буде говорити тільки згодом. Можливо, заборона купувати юридичним особам буде подовжена. Так само не можна говорити, що за 15 років знімемо мораторій і все продамо юридичним особам. У нас більшість договорів оренди строком до 10 років. Якщо договір закінчився, то є варіанти, або продати фізичній особі, або здати в оренду. Як договір закінчиться, потрібно буде домовлятися: чи продавати, чи здавати в оренду по вищій ціні. В умовах корупції, складності юридичної системи, ті компанії, які створили потужний земельний банк і справилися з цим, точно знайдуть спосіб працювати й у нових умовах. Юридичні тонкощі, оформлення, все це буде враховано.

Відкриваючи ринок землі, якою має залишитися роль держави?

Держава має відповідати за те, щоб наповнювався кадастр в робочому процесі. Питання, чи повинна держава регулювати те, що вирощується? В теорії – так, бо вона має піклуватися про родючість землі. На практиці це не буде нормально сприйматися. Повинен буде приходити інспектор і вказувати, що вирощувати?

Сівозміна – це не забаганка держави, вона регулює якість землі. Якщо рок по року вирощувати такі культури, як кукурудза та ріпак, вони сильно виснажать землю. І якщо ми говоримо про ринок землі, то ціна на неякісну землю буде падати…

Правильно. Якщо ми купили землю і вирощуємо ці важкі культури, ми втрачаємо врожайність. Чи заробимо ми на таких врожаях за кілька років стільки, щоб вартість землі окупилася? Ні. І продати її буде неможливо. Ніхто просто не захоче купувати. Якщо правильно відкрити ринок землі, то питання контролю так гостро стояти не буде. Земля  - це не проект на рік. Це інвестпроект на 5+ років. Потрібно думати, що вирощувати, як розширювати виробництво згодом.

На Вашу думку, до кінця 2017 року ми зможемо вирішити питання: подовжити мораторій чи дозволити ринок землі?

Я дуже хочу, щоб уряд вніс законопроект якомога швидше, щоб з 1 січня 2018 року ринок був запущений. Не важливо, чи в один етап, чи в кілька він буде відкриватися – не стільки важливо. Важливо, щоб законопроект був прийнятий. Нещодавно ВРУ голосувала за законопроект про створення дорожньої карти земельної реформи. Голосування було провалено. Мова йшла просто про готовність розробити стратегію, але депутати, які не підтримують відміну мораторію, просто не прийшли до зали.

З цього ми бачимо, що зала поки не дуже готова голосувати за земельні законопроекти

Питання чому так робиться? Але по факту бачимо, що парламент голосує неохоче.